Eiddo
Os ydych yn defnyddio gwerthwr eiddo i werthu eiddo yng Nghymru a Lloegr, mae yna bethau i’w cadw mewn cof. Gwnewch yn siŵr eich bod yn bwrw golwg manwl ar eich contract cyn ei lofnodi, a mynnwch gyngor cyfreithiol os oes unrhyw beth nad ydych yn ei ddeall yn llawn. Mae hefyd yn bwysig cyfrif pa ffioedd a thaliadau yn union y bydd rhaid ichi eu talu.
- Dewis gwerthwr eiddo
- Buddiannau personol
- Y contract
- Taliadau
- Manylion yr eiddo
- Gwasanaethau eraill
- Cael cynigion
- Pecynnau Gwybodaeth Cartref (HIPs)
Gallwch werthu eiddo eich hun, ond bydd y mwyafrif o bobl yn defnyddio gwerthwr eiddo.
Dylech chwilio o gwmpas am werthwr eiddo. Gofynnwch i gyfeillion a pherthnasau sydd wedi prynu neu wedi gwerthu eiddo yn ddiweddar argymell rhywun. Dewiswch werthwr eiddo sy’n gwerthu’ch math chi o eiddo ac sy’n cynnig contract sy’n addas i chi.
Fe allech chi ddefnyddio gwerthwr eiddo sy’n aelod o gynllun Ombwdsmon y Gwerthwyr Eiddo (OEA).
Byddwch fel arfer yn gallu gweld o leiaf un aelod o’r OEA ar y stryd fawr. Mae aelodau’r cynllun yn dilyn cod ymarfer sy’n golygu y bydd yr OEA yn helpu i ddatrys y broblem os aiff rhywbeth o’i le.
Cofiwch fod gwerthwyr eiddo yn gallu bod mewn sefyllfa i gael enillion personol drwy werthu eiddo. Rhaid iddyn nhw ddweud wrthoch chi yn brydlon, ac yn ysgrifenedig, os yw’ch gwerthwr eiddo, neu berthynas neu bartner busnes i’ch gwerthwr eiddo, yn awyddus i brynu’ch eiddo chithau.
Pan fyddwch yn defnyddio gwerthwr eiddo i helpu i werthu eiddo, bydd rhaid ichi lofnodi contract sy’n gyfreithiol rwymol.
Cyn ei lofnodi, darllenwch y contract yn ofalus a gwnewch yn siŵr eich bod yn ei ddeall. Mynnwch wybod a oes gennych hawl i ganslo’r contract. Holwch am ba hyd y bydd yr hawl ynghlwm wrth y contract. Fe ddylai ganiatáu amser rhesymol i farchnata’ch eiddo a dod o hyd i ddarpar brynwyr. Gwyliwch am gontractau sy’n eich clymu i werthwr eiddo am amser hir iawn.
Os nad ydych yn sicr, gofynnwch am gyngor cyfreithiwr.
Efallai y gwelwch chi dermau anghyfarwydd mewn contract. Gwnewch yn siŵr eich bod yn deall yr hyn rydych chi’n cytuno iddo. Rhaid i’r termau 'asiantaeth unigol’, 'hawliau gwerthu unigol’ a 'prynwr parod, bodlon ac abl’ gael eu hesbonio mewn ysgrifen os cân nhw eu defnyddio mewn contract.
Sole agency
Asiantaeth unigol
Y gwerthwr eiddo yw’r unig werthwr eiddo sydd â’r hawl i werthu’ch eiddo. Os dewch chi o hyd i brynwr eich hun, does dim rhaid ichi dalu comisiwn y gwerthwr eiddo ond mae’n dal yn bosibl y bydd rhaid ichi dalu am hysbysebion neu am fwrdd 'Ar Werth’.
Os newidiwch o un gwerthwr eiddo i’r llall, efallai y bydd cyfnod pan fydd comisiwn yn ddyledus i’r ddau os caiff eich eiddo ei werthu.
Sole selling rights
Hawliau gwerthu unigol
Y gwerthwr eiddo yw’r unig berson sydd â’r hawl i werthu’ch eiddo. Mae hyn yn wahanol i asiantaeth unigol: os dewch chi o hyd i brynwr eich hun, mae’n dal yn rhaid ichi dalu’r gwerthwr eiddo.
Ready, willing and able purchaser
Prynwr parod, bodlon ac abl
Mae’n rhaid ichi dalu os yw’r gwerthwr eiddo yn dod o hyd i brynwr sy’n fodlon ac yn abl i brynu’ch eiddo ac i gyfnewid contractau diamod. Rydych yn dal yn gorfod talu hyd yn oed os tynnwch yn ôl o’r gwerthu ac na chaiff contractau diamod eu cyfnewid.
Multiple agency
Aml-asiantaeth
Cewch ofyn i sawl gwerthwr eiddo weithredu ar eich rhan ar sail aml-asiantaeth. Dim ond y gwerthwr eiddo sy’n gwerthu’r eiddo fydd â hawl i gael comisiwn. Mae cyfradd y comisiwn yn debyg o fod yn uwch na chontract ar gyfer asiantaeth unigol neu hawliau gwerthu unigol.
Mae ambell werthwr eiddo yn cynnig contract 'cyd-asiantaeth unigol’ lle bydd dau werthwr eiddo yn cytuno i rannu un comisiwn, er y gall cyfanswm y ffi fod yn uwch.
Os penodwch fwy nag un gwerthwr eiddo i werthu’ch eiddo o dan gontract asiantaeth unigol neu gontract hawliau gwerthu unigol, mae gan bob gwerthwr eiddo hawl i wneud cais am eu ffi pan gaiff yr eiddo ei werthu.
Cyn ichi lofnodi contract, rhaid i’r gwerthwr eiddo roi manylion ysgrifenedig ichi am y taliadau a godir arnoch a phryd y bydd rhaid ichi dalu.
Rhaid i’r gwerthwr eiddo ddweud faint yn union fydd yn cael ei godi neu, os nad yw hynny’n bosibl, sut caiff y gost ei chyfrif ynghyd ag amcangyfrif o’r swm terfynol.
Byddwch yn talu canran o bris gwerthu’r eiddo fel comisiwn.
Mae rhai gwerthwr eiddo yn codi canran fach ynghyd â thâl ychwanegol am hysbysebu a byrddau ‘Ar Werth’. Bryd hynny, dylai’r gwerthwr eiddo ddweud faint yn union fydd y tâl ychwanegol. Os nad yw hyn yn bosibl, dylech gael amcangyfrif o’r tâl a dadansoddiad o sut y caiff ei gyfrif.
Bydd gwerthwyr eiddo eraill yn codi canran uwch o’r pris gwerthu, ond bydd honno’n cynnwys yr holl gostau.
Ambell waith, bydd gwerthwr eiddo yn codi ffi benodedig yn hytrach na chanran.
Dylai fod yn glir o delerau ac amodau’r gwerthwr eiddo pryd y bydd rhaid ichi dalu. Mae’r ffioedd fel arfer yn ddyledus pan fydd y contractau’n cael eu cyfnewid, ond fyddwch chi ddim yn talu nes bod y gwerthu wedi’i gwblhau.
O dan gontract prynwr parod, bodlon ac abl [gweler uchod], mae’n rhaid ichi dalu cyn gynted ag y caiff y gwerthwr eiddo brynwr ichi sy’n fodlon ac yn abl i gyfnewid contractau diamod. Mae hyn yn wir hyd yn oed os byddwch yn tynnu’ch eiddo yn ôl cyn i’r gwerthu gael ei gwblhau. Gall y gwerthwr eiddo godi tâl hefyd am fyrddau 'Ar Werth’ a hysbysebion.
Bydd y gwerthwr (neu’r gwerthwyr) eiddo yr ydych wedi’u dewis yn ymweld â’ch cartref i gymryd manylion fel sawl ystafell sydd yno a pha faint ydyn nhw. Mae hyn yn helpu’r gwerthwr eiddo i baratoi disgrifiad o’r eiddo (sy’n cael ei alw’n fanylion yr eiddo) cyn ei hysbysebu.
Mae yna reolau pendant ar ddisgrifio eiddo. Mae’n anghyfreithlon i werthwr eiddo wneud datganiadau ffug neu gamarweiniol ym manylion yr eiddo.
Mae gwerthwyr eiddo yn darparu gwasanaethau ar gyfer prynwyr hefyd. Hwyrach y byddan nhw’n trefnu arolygon a phrisiadau neu forgeisiau ac yswiriant bywyd. Mae hyn yn gyffredin os yw’r gwerthwr eiddo yn rhan o sefydliad ariannol fel banc neu gymdeithas adeiladu, neu mewn cysylltiad ag un.
Os yw’r gwerthwr eiddo yn bwriadu cynnig gwasanaethau eraill i’r prynwr a’u bod yn mynd i gael comisiwn neu ffi gyflwyno, mae’n rhaid i’r gwerthwr eiddo roi manylion ysgrifenedig i chithau. Os yw’r prynwr yn penderfynu derbyn y cynnig, rhaid ichi gael gwybod hynny yn ysgrifenedig hefyd. Mae hyn yn wir hyd yn oed os yw’r gwerthwr eiddo yn cynnig gwasanaethau drwy rywun arall.
Bydd darpar brynwyr yn dod i edrych ar eich eiddo. Os ydyn nhw’n awyddus i’w brynu, byddan nhw’n gwneud cynnig drwy’r gwerthwr eiddo.
Rhaid i’r gwerthwyr eiddo ddweud wrthoch chi yn brydlon am bob cynnig sy’n dod i law, a hynny mewn ysgrifen. Os oes cynigion nad ydych am gael gwybod amdanyn nhw, er enghraifft rhai o dan ryw swm penodol, mae’n rhaid i chithau ddweud wrth y gwerthwr eiddo, mewn ysgrifen.
Does dim rhaid ichi dderbyn y cynnig uchaf na’r cynnig cyntaf. Oni bai eich bod yn dweud yn wahanol, dylai’r gwerthwr eiddo roi gwybod ichi yn barhaus am gynigion newydd wrth i’r rheiny ddod i mewn, hyd yn oed os ydych yn ystyried gwerthu i brynwr penodol neu wedi derbyn cynnig eisoes.
Os oes gennych chi gontract prynwr parod, bodlon ac abl a bod cynnig am y pris llawn wedi dod i law oddi wrth rywun sy’n fodlon ac yn abl i brynu’ch eiddo, caiff y gwerthwr eiddo hawlio comisiwn gennych hyd yn oed os na fyddwch yn derbyn y cynnig hwnnw.
Hyd yn oed ar ôl ichi dderbyn cynnig, rydych chi a’r prynwr yn cael ail-drafod y pris a/neu’r amodau gwerthu, neu dynnu’n ôl heb gael eich cosbi, hyd at yr adeg y caiff y contractau eu cyfnewid neu eu derbyn.
Er hynny, os oes gennych gontract prynwr parod, bodlon ac abl, efallai y bydd rhaid ichi dalu’r gwerthwr eiddo os tynnwch yn ôl cyn i gontractau gael eu cyfnewid. Mae’n dibynnu beth sy’n digwydd yn ystod y trafodaethau.
Pecynnau Gwybodaeth Cartref (HIPs)
O 1 Awst 2007 ymlaen, bydd y gyfraith yn ei gwneud yn ofynnol i bob cartref ac iddo bedair a mwy o ystafelloedd gwely a fydd yn cael ei osod ar y farchnad gael Pecyn Gwybodaeth Cartref. Bydd y pecyn yn cynnwys cyfraddiad effeithlonrwydd ynni y cartref, ynghyd â gwybodaeth arall a fydd yn helpu’r broses o brynu a gwerthu cartrefi. Mae’r Pecyn yn cynnwys gwybodaeth bwysig y bydd ei hangen ar werthwyr a phrynwyr a chaiff ei gyflwyno’n raddol ar gyfer pob cartref.
Bydd rhaid i’r mwyafrif o berchnogion cartrefi yng Nghymru a Lloegr baratoi Pecyn Gwybodaeth Cartref cyn rhoi eu cartref ar werth.
Bydd y Pecyn yn crynhoi’r wybodaeth allweddol y mae ei hangen ar brynwyr a gwerthwyr ar ddechrau’r broses o brynu cartref.
Pan fydd y gwaith marchnata’n dechrau, rhaid i’r Pecyn gynnwys o leiaf y canlynol:
- Mynegai i’r cynnwys
- Tystysgrif Perfformiad Ynni
- Tystiolaeth o’r teitl (yn achos eiddo wedi’i gofrestru)
- Datganiad gwerthu
- Chwiliadau a dogfennau lesddaliad/cyfunddaliad (neu brawf bod y rhain wedi’u comisiynu).
Mae’r dogfennau canlynol yn orfodol hefyd, ond yn gallu cael eu hychwanegu at y Pecyn wedyn os bydd yna oedi cyn cael gafael arnyn nhw:
- Tystiolaeth o’r teitl (yn achos eiddo wedi’i gofrestru)
- Chwiliadau
- Dogfennau lesddaliad/cyfunddaliad
Os bydd unrhyw eitemau yn eisiau, dylai’r mynegai esbonio pam. Os bydd chwiliadau, dogfennau lesddaliad neu ddogfennau cyfunddaliad yn eisiau, mae angen i’r gwerthwr ddarparu tystiolaeth bod cytundeb wedi’i wneud i ddarparu’r dogfennau cyn gynted ag y bo’n ymarferol, ac o fewn 28 diwrnod, ac eithrio o dan amgylchiadau eithriadol. Os bydd hyn yn cymryd mwy nag 28 diwrnod, disgwylir i’r rhai sy’n marchnata’r eiddo ddangos eu bod wedi gwneud pob ymdrech ac ymholiad rhesymol i’w sicrhau.
What do I need to do?
Beth mae angen i mi ei wneud?
Rhaid i’r person sy’n gyfrifol am farchnata eiddo gael Pecyn Gwybodaeth Cartref yn ei feddiant tra bydd yr eiddo ar y farchnad a rhoi copi o’r Pecyn i ddarpar brynwr, neu unrhyw ddogfen o’r Pecyn, os bydd cais yn cael ei wneud a hynny o fewn y ‘cyfnod a ganiateir’. Dydy’r dyletswyddau yma ddim yn gymwys i werthwyr mewn achosion lle mae gwerthwr eiddo yn gyfrifol am farchnata’r eiddo.
Y ‘cyfnod a ganiateir’ yw naill ai 14 diwrnod ar ôl cael y cais am gopïau neu, os yw hynny’n hwyrach, y diwrnod y daw’r taliad am gopïau i law.
Where do I get a Pack?
Ble mae cael Pecyn?
Bydd arnoch angen Pecyn Gwybodaeth Cartref fel rheol os ydych yn gwerthu eiddo preswyl preifat ar y farchnad agored. Fel gwerthwr, mae gennych chi nifer o opsiynau:
- Defnyddio gwerthwr eiddo
- Cael cyfreithiwr i’w wneud
- Defnyddio darparwr Pecynnau arbenigol
- Paratoi’r Pecyn eich hunan
- Sicrhau cymorth rhyw fusnes arall, fel cynghorwyr ariannol
- Mae rhai uwchfarchnadoedd wedi awgrymu y gallen nhw ddarparu Pecynnau.
Mae gwybodaeth fanylach ar gael yn www.homeinformationpacks.gov.uk
