Eiddo
Mae’r rheolau ar gyfer gwerthu eiddo yn yr Alban yn wahanol i weddill y DU. Yma, rydym yn esbonio’n fanwl gywir sut mae’r broses yn gweithio.
- Y cyfreithiwr/gwerthwr tai
- Buddiant personol
- Dewis gwerthwr tai
- Y contract
- Costau
- Adroddiad cartref
- Gwasanaethau eraill
- Cael cynigion
- Os yw pethau’n mynd o chwith
Yn draddodiadol yn yr Alban mae gwerthu cartrefi wedi’i wneud gan gyfreithiwr gwerthwyr tai sy’n marchnata’r cartref ac yn gwneud y drawsgludiaeth. Gall cyfreithwyr gwerthwr tai neu werthwyr tai heb gyfreithiwr eich helpu i brynu neu werthu eich cartref.
Mae cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai fel ei gilydd yn helpu darpar brynwyr i ddod o hyd i eiddo a thrafod y gwerthiant.
Mae llawer yn cynnig neu’n argymell gwasanaethau ychwanegol fel trefnu morgeisiau, arolygon a thrawsgludiaeth. Nid oes yn rhaid i chi dderbyn argymhelliad eich gwerthwr – gallwch chwilio o gwmpas ac efallai y cewch fargen well.
Fel rheol, mae cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai yn gweithio o blaid y gwerthwyr. Y gwerthwyr yw’r cleientiaid. Chi sy’n talu’r ffioedd a dylai’r gwerthwr tai eich rhoi chi yn gyntaf. Ni all gwerthwr tai dderbyn taliad comisiwn gan y gwerthwr a’r prynwr yn yr un gwerthiant.
Gall defnyddio cyfreithiwr gwerthwr tai neu werthwr tai fod yn fusnes cymhleth, felly mae’n gwneud synnwyr i wybod beth yw’ch hawliau, beth yw’r peryglon posibl a sut i ddatrys problemau.
Mae cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai yn rhoi cyngor a manylion am eiddo i brynwyr. Ni all gwerthwr tai weithredu ar eich rhan chi a’r prynwr fel ei gilydd.
Cofiwch y gall cyfreithwyr gwerthwyr tai fod mewn sefyllfa i elwa’n bersonol ar werthu eiddo. Mae’n rhaid i chi gael gwybod yn brydlon ac yn ysgrifenedig os yw’ch gwerthwr tai, neu berthynas neu bartner busnes y gwerthwr tai, yn berchen ar yr eiddo rydych am ei brynu.
Gallwch werthu’r eiddo eich hun, ond mae’r rhan fwyaf o bobl yn defnyddio gwerthwr tai.
Dylech chwilio o gwmpas am werthwr tai. Gofynnwch i ffrindiau neu berthnasau sydd newydd brynu neu werthu eiddo am argymhellion. Dewiswch werthwr tai sy’n gwerthu eich math chi o eiddo ac sy’n cynnig contract sy’n addas i chi. Cofiwch mae’n bosibl y gallwch drafod ffioedd a lefelau gwasanaeth.
Gallech ddefnyddio cyfreithiwr gwerthwr tai neu werthwr tai sy’n arddel cod ymddygiad gwirfoddol. Gallech ddefnyddio gwerthwr tai sy’n aelod o Gynllun Yr Ombwdsmon Eiddo (TPO).
Fel arfer, gallwch ddod o hyd i un aelod o leiaf o Gynllun yr Ombwdsmon Eiddo ar y stryd fawr. Mae aelodau o’r cynllun yn dilyn cod ymarfer gwirfoddol sydd wedi’i gymeradwyo gan y Swyddfa Masnachu Teg ac mae’n golygu, os yw pethau’n mynd o chwith, y bydd yr Ombwdsmon Eiddo yn helpu datrys y broblem. Gweler 'Os yw pethau’n mynd o chwith’ isod. Am fwy o wybodaeth gweler codau ymarfer.
Pan fyddwch yn defnyddio cyfreithiwr gwerthwr tai neu werthwr tai i’ch helpu i werthu eiddo, mae’n rhaid i chi lofnodi contract cyfreithiol-rwym.
Cyn llofnodi’r contract, darllenwch ef yn ofalus a gwnewch yn siwr eich bod yn ei ddeall. Ceisiwch ddarganfod a oes gennych yr hawl i ganslo’r contract. Gwiriwch beth yw cyfnod y contract. Dylai’r contract fod am gyfnod rhesymol sy’n ddigonol at ddibenion marchnata eich eiddo yn effeithiol a dod o hyd i ddarpar brynwyr. Byddwch yn wyliadwrus o gontractau sy’n eich cadw yn rhwym i werthwr tai am gyfnod maith iawn.
Os ydych yn ansicr, ceisiwch gyngor gan gyfreithiwr.
Mae’n bosibl y dewch ar draws rhai termau yn y contract nad ydynt yn gyfarwydd i chi. Gwnewch yn siwr eich bod chi’n deall beth rydych yn cytuno iddo. Rhaid esbonio termau fel ‘unig asiantaeth’, ‘unig hawliau gwerthu’ a ‘prynwr parod, bodlon a chymwys’ yn ysgrifenedig os cânt eu defnyddio mewn contract.
Y cyfreithiwr gwerthwr tai neu’r gwerthwr tai yw’r unig un sydd â’r hawl i werthu’ch eiddo. Os byddwch yn dod o hyd i brynwr eich hunan, nid oes rhaid i chi dalu comisiwn y gwerthwr tai er mae’n bosibl y bydd yn rhaid i chi dalu o hyd am hysbysebu neu am arwydd ‘Ar Werth’.
Os ydych yn newid o un gwerthwr tai i un arall, mae’n bosibl y bydd cyfnod, os caiff eich eiddo ei werthu, pan fydd yn rhaid i chi dalu comisiwn i’r ddau werthwr tai.
Y gwerthwr tai yw’r unig un sydd â’r hawl i werthu eich eiddo. Mae’n wahanol i unig werthwr: os byddwch yn dod o hyd i brynwr eich hunan, mae’n rhaid i chi dalu’r gwerthwr tai o hyd.
Prin yw cytundebau amlasiantaeth neu asiantaeth ar y cyd yn yr Alban. Gallwch ofyn, serch hynny, i sawl gwerthwr tai weithredu ar eich rhan ar sail cytundeb amlasiantaeth. Dim ond y gwerthwr a fydd yn gwerthu’r eiddo fydd â hawl i daliad comisiwn. Mae’n debygol y bydd cyfradd y comisiwn yn uwch nag ar gyfer contract unig asiantaeth neu gontract unig hawliau gwerthu.
Mae ychydig o werthwyr tai yn cynnig contract 'unig asiantaeth ar y cyd' lle mae dau werthwr yn cytuno i rannu un comisiwn er gall cyfanswm y ffi fod yn uwch.
Os ydych yn penodi mwy nag un gwerthwr tai i werthu eich eiddo yn unol â chontract unig asiantaeth neu gontract unig hawliau gwerthu, mae gan bob gwerthwr yr hawl i’w ffi pan fydd yr eiddo wedi’i werthu.
Cyn i chi lofnodi contract, mae’n rhaid i’r cyfreithiwr gwerthwr tai neu’r gwerthwr tai roi manylion ysgrifenedig i chi o’r swm y codir arnoch a phryd bydd angen talu.
Mae’n rhaid i’r gwerthwr tai ddatgan yr union swm y codir arnoch neu, os nad oes modd gwneud hyn, y modd y cyfrifir y gost ac amcangyfrif o’r swm terfynol.
Byddwch yn talu canran o’r pris y gwerthwyd eich eiddo fel comisiwn.
Mae rhai gwerthwyr tai yn codi canran isel ynghyd â swm ychwanegol am hysbysebu ac arwyddion ‘Ar Werth’. Yn yr achos hwnnw, dylai’r gwerthwr tai ddweud wrthych yn union faint fydd y swm ychwanegol. Os nad oes modd gwneud hyn, dylech gael amcangyfrif o’r gost a dadansoddiad o’r modd y’i cyfrifir.
Bydd gwerthwyr eraill yn codi canran uwch o’r pris gwerthu ond mae hwn yn cynnwys yr holl gostau.
Ambell waith, bydd gwerthwr tai yn codi ffi sefydlog yn hytrach na chanran.
Dylai fod yn glir o delerau ac amodau’r gwerthwr tai pryd mae’n rhaid i chi dalu. Fel arfer, mae ffioedd yn ddyledus pan fydd y missives (sef, yn yr Alban, y llythyrau sy’n cael eu cyfnewid i ffurfio contract i werthu eiddo) wedi’u cwblhau.
Yn unol â chontract prynwr parod, bodlon a chymwys [gweler uchod], mae’n rhaid i chi dalu cyn gynted ag y deuir o hyd i brynwr sy’n barod ac yn gymwys i gyfnewid contractau diamod. Mae hyn yn berthnasol hyd yn oed os byddwch yn tynnu’ch eiddo yn ôl cyn cwblhau’r gwerthiant. Mae’n bosibl y bydd y gwerthwr tai yn codi tâl arnoch am arwyddion ‘Ar Werth’ ac am hysbysebu.
Os byddwch yn newid o un gwerthwr tai i werthwr tai arall, bydd cyfnod pan fydd taliadau comisiwn y ddau werthwr tai yn ddyledus os caiff eich eiddo ei werthu.
Er Rhagfyr 2008, mae’n ofyniad cyfreithiol i werthwyr gomisiynu ‘Adroddiad Cartref’ cyn y gall osod eiddo ar y farchnad. Gall yr Adroddiad Cartref eich helpu i benderfynu p’un ai i wneud cynnig am eiddo, ac os felly, faint i’w gynnig.
Mae’n rhaid i werthwyr ddarparu copi o’r Adroddiad Cartref i ddarpar brynwr cyn pen naw diwrnod calendr o dderbyn cais ganddo.
Os nad ydych yn defnyddio gwerthwr tai mae’n rhaid i chi lunio adroddiad cartref drwy roi cyfarwyddyd i syrfëwr siartredig a gofrestrwyd gyda Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig baratoi un arolwg ynghyd ag adroddiad ynni ac mae’n rhaid i chi lenwi holiadur am yr eiddo.
Fel arall, gall eich cyfreithiwr gwerthwr tai neu werthwr tai drefnu bod Adroddiad Cartref yn cael ei baratoi. Dylech chwilio o gwmpas am y pris gorau.
Mae tair rhan i’r Adroddiad Cartref:
1. Un arolwg a phrisiad
Mae adroddiad un arolwg yn rhoi gwybod i ddarpar brynwyr am fath yr eiddo, ei faint, y gymdogaeth, ei oed a’r adeilad. Pennir dosbarth cyflwr ar gyfer pob un o’r 24 elfen o eiddo a arolygwyd, er enghraifft, y ffenestri, y drysau allanol a’r to.
Dosbarth 1 - nid oes angen unrhyw waith neu atgyweirio ar unwaith
Dosbarth 2 - bydd angen atgyweirio neu newid yn y dyfodol, a chynghorir darpar brynwyr i gael dyfynbrisiau am y gwaith.
Dosbarth 3 - mae angen gwaith atgyweirio neu newid ar unwaith, Gallai methu ag ymdrin â hwy achosi problemau i rannau eraill o’r eiddo neu achosi perygl i ddiogelwch. Mae angen dyfynbrisiau ar gyfer atgyweirio neu newid nawr.
2. Holiadur am yr eiddo
Mae’r holiadur am yr eiddo yn cynnwys gwybodaeth ar gyfer prynwyr a bydd y rhan fwyaf ohono yn ddefnyddiol i gyfreithwyr a syrfewyr. Mae’n cynnwys gwybodaeth am faint o amser y bu’r gwerthwr yn berchen arno, band treth y cyngor, trefniadau parcio, materion sydd wedi effeithio ar yr eiddo fel tân neu stormydd, ffiniau ac unrhyw hysbysiadau sy’n effeithio ar yr eiddo.
3. Adroddiad ynni
Fel yng ngweddill y DU, mae hyn yn gosod cyfradd effeithlonrwydd ynni ar gyfer yr eiddo ac yn cynnwys Tystysgrif Perfformiad Ynni.
Mae cyfreithiwr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai yn darparu gwasanaethau i brynwyr hefyd. Efallai byddant yn trefnu arolygon a phrisiadau neu’n trefnu morgeisiau neu yswiriant bywyd. Mae hyn yn gyffredin pan fydd cwmni gwerthu tai yn rhan o sefydliad ariannol fel banc neu gymdeithas adeiladu neu â chysylltiad â hwy. Nid oes rhaid i chi dderbyn argymhellion y gwerthwr tai - gallwch chwilio o gwmpas ac efallai gael bargen well.
Os yw’ch gwerthwr tai yn bwriadu cynnig gwasanaethau i’r prynwr a’i fod yn derbyn comisiwn neu ffi cyflwyno, mae’n rhaid i’ch gwerthwr tai roi’r manylion yn ysgrifenedig i chi. Os bydd y prynwr yn penderfynu derbyn y cynnig, mae’n rhaid i chi gael gwybod am hynny yn ysgrifenedig hefyd. Mae hyn yn berthnasol hyd yn oed os bydd y gwerthwr tai yn cynnig gwasanaethau drwy rywun arall.
Fel arfer, byddech yn gofyn i’ch gwerthwr tai roi gwybod i chi yn ysgrifenedig am unrhyw gynigion yn uwch na phris penodol. Mae hyn yn dangos y pris isaf rydych yn barod i’w dderbyn. Os oes sawl darpar brynwr â diddordeb yn eich eiddo, bydd eich gwerthwr tai yn gosod ‘dyddiad cau’ gan bennu'r dyddiad a’r amser diweddaraf y gellid derbyn cynigion.
Dylai’r dyddiad cau ganiatáu digon o amser i ddarpar brynwyr allu trefnu prisiant neu arolwg a morgais pe bai angen un.
Fel arfer, mae gwerthwyr yn derbyn y cynnig uchaf ond nid oes rhaid i chi wneud hyn, yn wir nid oes rhaid i chi dderbyn unrhyw gynnig o gwbl. Er enghraifft, os yw’r cynnig uchaf ag amodau ynghlwm wrtho nad ydych am eu derbyn, yna dylech weld a oes modd trafod telerau sy’n fwy ffafriol. Os nad oes modd gwneud hynny, bydd rhaid i chi benderfynu p’un ai dderbyn un o’r cynigion is neu ail-hysbysebu.
Os caiff yr eiddo ei gynnig am bris sefydlog, fel arfer, caiff y cynnig cyntaf sy’n cael ei gyflwyno ei dderbyn.
Fodd bynnag, os oes gennych gontract prynwr parod, bodlon a chymwys a chynnig gan rywun sy’n barod ac sy’n gallu prynu eich eiddo, gall y gwerthwr tai hawlio comisiwn, hyd yn oed os na fyddwch yn derbyn y cynnig. Mae’n bosibl y bydd yn rhaid i chi dalu’r gwerthwr tai os byddwch yn tynnu’n ôl cyn dod i gytundeb. Mae’n dibynnu ar beth a ddigwydd yn ystod trafodaethau.
Pan fyddwch yn derbyn y cynnig, byddwch yn cynghori’ch ymgynghorydd cyfreithiol i anfon derbyniad ffurfiol amodol i ymgynghorydd cyfreithiol y prynwr (gall ymgynghorydd cyfreithiol fod yn gyfreithiwr neu’n drawgludiaethwr cymwys annibynnol). Bydd eich derbyniad amodol yn datgan pa delerau yn y cynnig rydych yn eu derbyn a pha rai nad ydych yn eu derbyn.
Caiff missives eu cyfnewid, a chaiff telerau’r cynnig a’r derbyniad eu trafod. Yn ystod y cyfnod hwn, gallwch chi a’r prynwr dynnu’n ôl o’r broses. Ond pan fydd y cytundeb wedi ei lunio a’r missives wedi’u cwblhau, yna mae’r contract yn gyfreithiol-rwym.
Ychydig bach cyn dod â’r broses i ben, dylech lofnodi’r ddogfen waredu a threfnu cyflwyno’r allweddau.
O ran cyfreithwyr gwerthwyr tai, mae Comisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban yn ymdrin â chwynion gan ddefnyddwyr am y gwasanaethau a ddarperir gan gyfreithwyr.
Mae’n rhaid i’r holl gyfreithwyr nodi’n glir yn eu telerau busnes y gall eu cleientiaid gyflwyno cwyn i Gomisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban a fydd yn anfon cwynion sy’n honni camymddwyn proffesiynol neu ymddygiad proffesiynol anfoddhaol at Gymdeithas Cyfreithwyr yr Alban (LSS) er mwyn iddi eu harchwilio.
Mae gan Gomisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban rym cyffredinol i oruchwylio sut mae Cymdeithas Cyfreithwyr yr Alban a’r alwedigaeth yn ymdrin â chwynion. Os yw’r achwynydd yn anfodlon ynghylch y modd y mae Cymdeithas Cyfreithwyr yr Alban yn ymdrin â chŵyn, gall gyflwyno cwyn i Gomisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban am sut yr ymdriniwyd â’r gŵyn. Defnyddiwch y ddolen ganlynol: www.scottishlegalcomplaints.org.uk
O ran gwerthwyr tai, mae’n rhaid i bob gwerthwr tai sy’n ymwneud â gwaith gwerthwr tai preswyl berthyn i gynllun gwneud iawn a gymeradwywyd gan y Swyddfa Masnachu Teg.
Mae hyn yn golygu y gall prynwyr a gwerthwyr gwirioneddol a darpar brynwyr a darpar werthwyr eiddo preswyl sydd â chwynion am waith gwerthwyr tai ddefnyddio cynllun gwneud iawn gwerthwyr tai sydd am ddim, yn deg ac sy’n hawdd mynd ato a fydd â’r grym i wneud ystod o benderfyniadau gan gynnwys gofyn i aelod wneud iawndal.
Ar hyn o bryd, mae dau gynllun wedi’u cymeradwyo ac fe'u gweithredir gan Yr Ombwdsmon Eiddo a Gwasanaeth Ombwdsmon y Syrfewyr.
Gellir cael mwy o wybodaeth am y cynlluniau gwneud iawn ar wefan y Swyddfa Masnachu Teg.
