Eiddo
Mae’r rheolau ar gyfer gwerthu eiddo yn yr Alban yn wahanol i weddill y DU. Yma, rydyn ni’n esbonio sut yn union mae’r broses yn gweithio.
- Y gwerthwr eiddo
- Buddiannau personol
- Dewis gwerthwr eiddo
- Y contract
- Asiantaeth unigol
- Aml-asiantaeth
- Taliadau
- Manylion yr eiddo
- Gwasanaethau eraill
- Cael cynigion
Gwerthwyr eiddo sy’n trefnu gwerthu eiddo. Maen nhw’n rhoi cyngor am y pris, yn trafod rhwng y prynwyr a’r gwerthwyr ac yn ymdrin â’r hysbysebion.
Mae llawer yn cynnig gwasanaethau ychwanegol fel trefnu morgeisiau, arolygon a thrawsgludo. Cofiwch, does dim rhaid ichi ddefnyddio’r un o’r gwasanaethau hyn.
Fel arfer, mae gwerthwyr eiddo yn gweithio ar ran gwerthwyr. Gwerthwyr yw’r cleientau. Nhw sy’n talu’r ffioedd ac mae’r gwerthwr eiddo yn rhoi eu buddiannau nhw yn gyntaf. Ond mae’n rhaid i werthwyr eiddo drin prynwyr yn deg. Os bydd prynwr yn talu gwerthwr eiddo i ddod o hyd i dŷ, y prynwr yw’r cleient. Chaiff gwerthwr eiddo ddim derbyn comisiwn gan y gwerthwr a’r prynwr yn yr un achos.
Mae defnyddio gwerthwr eiddo yn gallu bod yn gymhleth, felly mae’n ddoeth gwybod eich hawliau, y peryglon a sut i ddatrys problemau.
Yn yr Alban, mae gwerthwyr eiddo a chyfreithwyr yn helpu darpar brynwyr i ddod o hyd i eiddo ac i drafod y gwerthu.
Mae gwerthwr eiddo yn rhoi cyngor a manylion am eiddo i brynwyr. Ond, prif ddiddordeb y gwerthwyr eiddo yw sicrhau’r fargen orau ar ran y gwerthwr, sef cleient y gwerthwr eiddo. (Fel prynwr, dim ond os ydych yn talu’r gwerthwr eiddo i ddod o hyd i eiddo ichi y byddwch yn gleient i’r gwerthwr eiddo.) Chaiff gwerthwr eiddo ddim gweithredu ar ran y ddau barti.
Cofiwch fod gwerthwyr eiddo yn gallu bod mewn sefyllfa i gael enillion personol drwy werthu eiddo. Rhaid iddyn nhw ddweud wrthoch chi yn brydlon, ac yn ysgrifenedig, os yw’r eiddo yr hoffech ei brynu yn perthyn i’ch gwerthwr eiddo, neu berthynas neu bartner busnes i’r gwerthwr eiddo.
Gallwch werthu eiddo eich hun, ond bydd y mwyafrif o bobl yn defnyddio gwerthwr eiddo.
Dylech chwilio o gwmpas am werthwr eiddo. Gofynnwch i gyfeillion a pherthnasau sydd wedi prynu neu wedi gwerthu eiddo yn ddiweddar argymell rhywun. Dewiswch werthwr eiddo sy’n gwerthu’ch math chi o eiddo ac sy’n cynnig contract sy’n addas i chi.
Fe allech chi ddefnyddio gwerthwr eiddo sy’n aelod o gorff proffesiynol neu o gynllun ombwdsmon. Mae hynny’n golygu eu bod yn dilyn cod ymarfer, ac y gall gweinyddwr y gymdeithas neu’r cynllun helpu o bosibl i ddatrys unrhyw broblemau sydd gennych. Chwiliwch am aelodau o Gymdeithas Genedlaethol y Gwerthwyr Eiddo (NAEA).
Pan fyddwch yn defnyddio gwerthwr eiddo i helpu i werthu eiddo, bydd rhaid ichi lofnodi contract sy’n gyfreithiol rwymol.
Cyn ei lofnodi, darllenwch y contract yn ofalus a gwnewch yn siŵr eich bod yn ei ddeall. Mynnwch wybod a oes gennych hawl i ganslo’r contract. Holwch am ba hyd y bydd yn rhedeg. Fe ddylai ganiatáu amser rhesymol i farchnata’ch eiddo a dod o hyd i ddarpar brynwyr. Gwyliwch am gontractau sy’n eich clymu i werthwr eiddo am amser hir iawn.
Os nad ydych yn sicr, gofynnwch am gyngor cyfreithiwr.
Efallai y gwelwch chi dermau anghyfarwydd mewn contract. Gwnewch yn siŵr eich bod yn deall yr hyn rydych chi’n cytuno iddo. Rhaid i’r termau 'asiantaeth unigol’, 'hawliau gwerthu unigol’ a 'prynwr parod, bodlon ac abl’ gael eu hesbonio mewn ysgrifen os cân nhw eu defnyddio mewn contract.
Y gwerthwr eiddo yw’r unig werthwr eiddo sydd â’r hawl i werthu’ch eiddo. Os dewch chi o hyd i brynwr eich hun, does dim rhaid ichi dalu comisiwn y gwerthwr eiddo ond mae’n dal yn bosibl y bydd rhaid ichi dalu am hysbysebion neu am fwrdd 'Ar Werth’.
Hawliau gwerthu unigol
Y gwerthwr eiddo yw’r unig berson sydd â’r hawl i werthu’ch eiddo. Mae hyn yn wahanol i asiantaeth unigol: os dewch chi o hyd i brynwr eich hun, mae’n dal yn rhaid ichi dalu’r gwerthwr eiddo.
Ready, willing and able purchaser
Prynwr parod, bodlon ac abl
Mae’n rhaid ichi dalu os yw’r gwerthwr eiddo yn dod o hyd i brynwr sy’n fodlon ac yn abl i gyfnewid llythyrau diamod i brynu’ch eiddo. (Yr enw yn yr Alban ar y cynnig ffurfiol, y derbyniad ac unrhyw gyfnewid gohebiaeth arall sy’n arwain at y cytundeb terfynol yw ‘missives’.) Rydych yn dal yn gorfod talu hyd yn oed os tynnwch yn ôl o’r gwerthu ac na chaiff llythyrau diamod eu cyfnewid.
Cewch ofyn i sawl gwerthwr eiddo weithredu ar eich rhan ar sail aml-asiantaeth. Dim ond y gwerthwr eiddo sy’n gwerthu’r eiddo fydd â hawl i gael comisiwn. Mae cyfradd y comisiwn yn debyg o fod yn uwch na chontract ar gyfer asiantaeth unigol neu hawliau gwerthu unigol.
Mae ambell werthwr eiddo yn cynnig contract 'cyd-asiantaeth unigol’ lle bydd dau werthwr eiddo yn cytuno i rannu un comisiwn, er y gall cyfanswm y ffi fod yn uwch.
Os penodwch fwy nag un gwerthwr eiddo i werthu’ch eiddo o dan gontract asiantaeth unigol neu gontract hawliau gwerthu unigol, mae gan bob gwerthwr eiddo hawl i wneud cais am eu ffi pan gaiff yr eiddo ei werthu.
Cyn ichi lofnodi contract, rhaid i’r gwerthwr eiddo roi manylion ysgrifenedig ichi am y taliadau a godir arnoch a phryd y bydd rhaid ichi dalu.
Rhaid i’r gwerthwr eiddo ddweud faint yn union fydd yn cael ei godi neu, os nad yw hynny’n bosibl, sut caiff y gost ei chyfrif ynghyd ag amcangyfrif o’r swm terfynol.
Byddwch yn talu canran o bris gwerthu’r eiddo fel comisiwn.
Mae rhai gwerthwyr eiddo yn codi canran fach ynghyd â thâl ychwanegol am hysbysebu a byrddau ‘Ar Werth’. Bryd hynny, dylai’r gwerthwr eiddo ddweud faint yn union fydd y tâl ychwanegol. Os nad yw hyn yn bosibl, dylech gael amcangyfrif o’r tâl a dadansoddiad o sut y caiff ei gyfrif.
Bydd gwerthwyr eiddo eraill yn codi canran uwch o’r pris gwerthu, ond bydd honno’n cynnwys yr holl gostau.
Ambell waith, bydd gwerthwr eiddo yn codi ffi benodedig yn hytrach na chanran.
Dylai fod yn glir o delerau ac amodau’r gwerthwr eiddo pryd y bydd rhaid ichi dalu. Mae’r ffioedd fel arfer yn ddyledus pan fydd y llythyru’n cael ei gwblhau.
O dan gontract prynwr parod, bodlon ac abl, mae’n rhaid ichi dalu cyn gynted ag y caiff y gwerthwr eiddo brynwr ichi sy’n fodlon ac yn abl i gyfnewid llythyrau diamod. Mae hyn yn wir hyd yn oed os byddwch yn tynnu’ch eiddo yn ôl cyn i’r gwerthu gael ei gwblhau. Gall y gwerthwr eiddo godi tâl hefyd am fyrddau 'Ar Werth’ a hysbysebion.
Os newidiwch o un gwerthwr eiddo i’r llall, efallai y bydd cyfnod pan fydd comisiwn yn ddyledus i’r ddau os caiff eich eiddo ei werthu.
Bydd y gwerthwr (neu’r gwerthwyr) eiddo yr ydych wedi’u dewis yn ymweld â’ch cartref i gymryd manylion fel sawl ystafell sydd yno a pha faint ydyn nhw. Mae hyn yn helpu’r gwerthwr eiddo i baratoi disgrifiad o’r eiddo (sy’n cael ei alw’n fanylion yr eiddo) cyn ei hysbysebu.
Mae yna reolau pendant ar ddisgrifio eiddo. Mae’n anghyfreithlon i werthwr eiddo wneud datganiadau ffug neu gamarweiniol ym manylion yr eiddo.
Mae gwerthwyr eiddo yn darparu gwasanaethau ar gyfer prynwyr hefyd. Hwyrach y byddan nhw’n trefnu arolygon a phrisiadau neu forgeisiau ac yswiriant bywyd. Mae hyn yn gyffredin os yw’r gwerthwr eiddo’n rhan o sefydliad ariannol fel banc neu gymdeithas adeiladu, neu mewn cysylltiad ag un.
Os yw’r gwerthwr eiddo yn bwriadu cynnig gwasanaethau eraill i’r prynwr a’u bod yn mynd i gael comisiwn neu ffi gyflwyno, mae’n rhaid i’r gwerthwr eiddo roi manylion ysgrifenedig i chithau. Os yw’r prynwr yn penderfynu derbyn y cynnig, rhaid ichi gael gwybod hynny yn ysgrifenedig hefyd. Mae hyn yn wir hyd yn oed os yw’r gwerthwr eiddo’n cynnig gwasanaethau drwy rywun arall.
Fel rheol, byddech yn gofyn i’r gwerthwr eiddo drosglwyddo pob cynnig uwchben rhyw bris penodedig ichi, mewn ysgrifen. Dyma awgrym o’r cynnig isaf y byddech yn fodlon ei dderbyn. Os oes gan sawl darpar brynwr ddiddordeb mewn prynu’ch eiddo, bydd y gwerthwr eiddo yn pennu ‘dyddiad cau’, gan nodi’r diwrnod a’r amser diweddaraf y gall cynigion ddod i law. Dylai’r dyddiad cau gael ei bennu yn ddigon pell ymlaen i ddarpar brynwyr drefnu prisiad neu arolwg a morgais os oes eu hangen.
Bydd gwerthwyr fel arfer yn derbyn y cynnig uchaf. Ond does dim rhaid ichi wneud hynny. Er enghraifft, efallai y byddwch yn credu bod rhai o delerau’r prynwr posibl yn annerbyniol.
Os yw’r eiddo’n cael ei gynnig am bris penodedig, mae’r cynnig cyntaf sy’n dod i law fel rheol yn cael ei dderbyn.
Os oes gennych chi gontract prynwr parod, bodlon ac abl a bod cynnig am y pris llawn wedi dod i law oddi wrth rywun sy’n fodlon ac yn abl i brynu’ch eiddo, caiff y gwerthwr eiddo hawlio comisiwn gennych hyd yn oed os na fyddwch yn derbyn y cynnig hwnnw.
Pan fyddwch wedi derbyn cynnig, byddwch yn cyfarwyddo’ch cynghorydd cyfreithiol i anfon derbyniad amodol ffurfiol at gynghorydd cyfreithiol y prynwr. (Gall cynghorydd cyfreithiol fod yn gyfreithiwr neu’n drawsgludwr cymwysedig). Bydd eich derbyniad amodol yn dweud pa delerau yn y cynnig yr ydych yn eu derbyn a pha rai nad ydych yn eu derbyn.
Caiff llythyrau eu cyfnewid, i drafod telerau’r cynnig a’r derbyniad. Yn ystod yr adeg yma, rydych chi a’r prynwr yn cael tynnu’n ôl. Ond pan fydd cytundeb wedi’i wneud a bod y llythyru wedi’i gwblhau, mae’r contract yn eich rhwymo.
Os oes gennych gontract prynwr parod, bodlon ac abl, efallai y bydd rhaid ichi dalu’r gwerthwr eiddo os tynnwch yn ôl cyn i gytundeb gael ei wneud. Mae’n dibynnu beth sy’n digwydd yn ystod y trafodaethau.
