Eiddo
Mae gwerthwyr eiddo yn rhoi cyngor a manylion am eiddo i brynwyr. Ond, prif ddiddordeb y gwerthwr eiddo yw sicrhau’r fargen orau ar ran y gwerthwr, sef cleient y gwerthwr eiddo. Fel prynwr, dim ond os ydych yn talu’r gwerthwr eiddo i ddod o hyd i eiddo ichi y byddwch yn gleient i’r gwerthwr eiddo.
Prynu cartref yng Nghymru a Lloegr
Mae gwerthwyr tai yn rhoi cyngor a manylion am eiddo i brynwyr. Ond prif ddiben gwerthwr tai yw cael y pris gorau i’r sawl sy’n gwerthu’r eiddo, gan mai ef yw cleient y gwerthwr tai. Fel prynwr, rydych chi yn gleient i’r gwerthwr tai dim ond os byddwch yn ei dalu i ddod o hyd i eiddo ar eich rhan.
Cofiwch y gall gwerthwyr tai fod mewn sefyllfa i elwa’n bersonol ar werthu eiddo. Mae’n rhaid i chi gael gwybod yn brydlon ac yn ysgrifenedig os yw’ch gwerthwr tai, neu berthynas neu bartner busnes y gwerthwr tai, am brynu eich eiddo.
Gall y gwerthwr ddarparu disgrifiad ysgrifenedig o’r eiddo (a elwir yn fanylion yr eiddo). Bydd hyn yn rhoi syniad i chi ynglŷn â sut beth yw’r eiddo. Mae yn erbyn y gyfraith i werthwr tai wneud datganiadau anwir neu gamarweiniol ynghylch eiddo. Er enghraifft, os dywed y manylion fod gan yr eiddo wydro dwbl a bod yr atig wedi’i inswleiddio, dylai’r nodweddion hynny fod yno.
Mae’n bosibl y gwelwch chi’r termau hyn ym manylion yr eiddo:
Rhydd-ddaliad – mae’r gwerthwr yn berchen yn llawn ar yr eiddo ac mae ganddo’r hawl i werthu’r eiddo. Mae’r rhan fwyaf o dai yn rhai rhydd-ddaliad.
Lesddaliad – mae gan y gwerthwr brydles ar yr eiddo am gyfnod penodol o amser. Gall y gwerthwr werthu’r amser sy’n weddill ar y brydles ond yn y pen draw rhydd-ddeiliad sy’n berchen ar yr eiddo. Mae’r rhan fwyaf o fflatiau yn lesddaliad.
Os oes termau nad ydych yn eu deall, gofynnwch am esboniad.
Os ydych yn meddwl y byddai gennych ddiddordeb mewn prynu eiddo, y cam nesaf yw mynd i’w weld. Fodd bynnag, os byddwch yn gweld eiddo newydd neu un sy’n cael ei adeiladu, mae’n bosibl y gofynnir i chi dalu blaendal na chewch yn ôl neu lofnodi dogfennau os oes gennych ddiddordeb yn ei brynu. Ceisiwch gyngor gan gyfreithiwr yn gyntaf.
Os ydych am brynu eiddo, yn gyntaf mae’n rhaid i chi wneud cynnig drwy’r gwerthwr tai. Gall hyn fod yn bris sy’n uwch, yn is neu’r union bris y gofynnir amdano. Mae’n fuddiol cael cyngor cyn gwneud cynnig.
Pan fyddwch yn gwneud cynnig, mae’n rhaid i’r gwerthwr tai ei roi i’r gwerthwr yn brydlon ac yn ysgrifenedig. Yr unig eithriad i hyn yw os bydd y gwerthwr wedi dweud wrth y gwerthwr tai nad yw rhai cynigion yn dderbyniol, fel rhai sy’n is na swm penodol o arian.
Mae’n rhaid i werthwyr tai drin pob prynwr yn deg. Ni ddylent gadw’n ôl gynigion gan brynwyr nad ydynt am ddefnyddio eu gwasanaethau eraill. Er enghraifft, ni ddylech gael eich trin yn wahanol oherwydd nad ydych wedi trefnu i gael eich morgais drwy’r gwerthwr tai.
Nid oes yn rhaid i’r gwerthwr tai eich hysbysu am gynigion eraill a wnaed.
Nid y cynnig uchaf o reidrwydd sy’n llwyddiannus bob tro. Gall y gwerthwr benderfynu gwerthu i’r sawl a all gwblhau’r broses o brynu’r eiddo gyflymaf.
Os caiff eich cynnig ei dderbyn, bydd y gwerthwr tai yn anfon llythyr atoch i gadarnhau’r manylion. Ond ar yr adeg hon, nid oes unrhyw gontract cyfreithiol-rwym, a dyma un o’r achlysuron lle nad yw contract yn gyfrwymol. Gall y gwerthwr gael a derbyn cynigion eraill, a gallwch chi a’r gwerthwr fel ei gilydd ail-drafod y pris ac unrhyw amodau o’r gwerthiant hyd nes y cyfnewidir neu y derbynnir contractau.
Er bod y gwerthwr wedi derbyn eich cynnig, mae’n rhaid i’r gwerthwr tai anfon manylion unrhyw gynigion pellach a dderbyniwyd oni bai bod y gwerthwr wedi’i hysbysu’n benodol am beidio â gwneud hyn.
Gall hyn arwain at gasympio lle gwneir cynnig uwch ar y funud olaf a’i dderbyn cyn y caiff contractau eu cyfnewid.
Er mwyn osgoi hyn, gallwch wneud eich cynnig ar yr amod bydd cynigion eraill yn cael eu derbyn, am gyfnod penodol.
Ambell waith fe welwch fod eiddo wedi cael ei roi ar werth gan fenthyciwr morgeisi, fel banc neu gymdeithas adeiladu, sydd wedi ailfeddiannu’r eiddo.
Mae eiddo a ailfeddiannwyd yn eiddo i’r benthyciwr (a adweinir fel y morgeisai). Wrth ddewis prynwr ar gyfer yr eiddo, mae gan y morgeisai rwymedigaeth gyfreithiol i gael y pris gorau posibl, ond gall hefyd ystyried pa mor gyflym y gallwch godi’r arian a chyfnewid contractau.
Os bydd y morgeisai yn derbyn eich cynnig am eiddo a ailfeddiannwyd, ambell waith, bydd gweithdrefn a adweinir fel ‘rhybudd o gynnig’ yn cael ei chychwyn. Gall hyn achosi oedi.
Caiff manylion am yr eiddo a’ch cynnig eu hysbysebu yn y wasg leol. Bydd y morgeisai yn gofyn am gynigion gan ddarpar brynwyr eraill erbyn dyddiad penodol, fel arfer ar ffurf tendr dan sêl. Os caiff un o’r tendrau hyn eu derbyn yn lle eich cynnig chi, gall yr holl broses ailgychwyn eto nes ceir y pris gorau posibl.
Pan fyddwch yn gwneud cynnig, mae’n bosibl y bydd y gwerthwr tai yn gofyn am flaendal cyn contract er mwyn dangos eich ymrwymiad i brynu. Fel arfer bydd y swm hwn yn cael ei ddal gan y gwerthwr tai.
Cyn talu unrhyw arian, gofynnwch i’ch cyfreithiwr a oes angen blaendal. Os oes angen un, gwiriwch a fydd y blaendal yn cael ei ad-dalu os na chyfnewidir contractau. Pan fyddwch yn talu, hawliwch dderbynneb fanwl gan y gwerthwr tai.
Pan gaiff contractau eu cyfnewid, efallai y bydd yn rhaid i chi dalu blaendal uwch, fel arfer 5 neu 10 y cant o’r pris prynu. Bydd yr arian hwn yn cael ei ddal gan gyfreithiwr y gwerthwr.
Mae nifer o ffyrdd i gael hyd i forgais. Er enghraifft, gallech chwilio’r banciau neu gymdeithasau adeiladu am y fargen orau. Fel arall, gallech fynd at gynghorydd ariannol annibynnol a all ddweud wrthych beth sydd ar gael ac efallai y gall eich llywio tuag at forgais a fydd yn fwy addas at eich anghenion penodol yn ariannol.
Gall gwerthwyr tai roi cyngor hefyd a gallant gynnig trefnu morgais ar eich cyfer. Nid oes yn rhaid i chi dderbyn y cynnig hwn.
Mae morgais yn ddyled fawr hirdymor. Gallech golli eich cartref os na fyddwch yn gallu parhau â’r ad-daliadau. Ystyriwch yn ofalus cyn cael morgais.
Cyn rhoi morgais i chi, bydd y benthyciwr yn trefnu prisio’r eiddo.
Mae’r prisiad yn helpu’r benthyciwr ond efallai y byddwch am fwy o wybodaeth o arolwg prynwr tŷ. Mae hwn yn archwiliad manylach o gyflwr yr eiddo. Gallech ofyn i’r prisiwr lunio adroddiad prynwr tŷ wrth baratoi prisiad ar gyfer eich benthyciwr. Neu efallai byddai’n well gennych brisiwr nad yw’n gysylltiedig â’ch benthyciwr.
Efallai y byddwch am arolwg adeileddol neu mae’n bosibl y bydd y benthyciwr am un. Dywed yr arolwg a yw’r adeilad yn gadarn neu a oes angen gwaith atgyweirio sylweddol. Dylai arolwg adeileddol llawn gael ei wneud gan syrfëwr cymwysedig ac annibynnol.
Gofynnwch i ffrindiau neu berthnasau a allant hwy argymell syrfëwr i chi. Os na allant, chwiliwch am un yn eich llyfr ffôn lleol neu holwch yn eich llyfrgell leol. Os ydych am ddefnyddio syrfëwr sy’n aelod o gymdeithas broffesiynol chwiliwch am y byrfoddau ARICS neu FRICS neu holwch Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig am fanylion.
Os ydych yn prynu fflat, yn ôl pob tebyg, byddwch yn rhannol gyfrifol am gynnal rhannau o'r adeilad sy’n gyffredin i bawb fel y grisiau, maes parcio, y to a’r ardd. Gofynnwch i’ch syrfëwr archwilio’r adeilad cyfan yn ogystal â’r fflat. A oes angen atgyweiriadau sylweddol ar yr adeilad neu a wnaed rhai yn ddiweddar iddo fel ailaddurno neu do newydd neu lifft? Os felly, a fydd yn rhaid i chi dalu rhan o’r gost?
Bydd pris arolwg prynwr tŷ a’r prisiad neu arolwg adeileddol llawn fel arfer wedi’i seilio ar werth yr eiddo.
Gallwch ddelio â’r agwedd gyfreithiol o brynu eiddo eich hunan. Mae llyfrau ar sut i wneud y gwaith trawsgludo eich hun yn eich llyfrgell leol. Ond oni bai eich bod yn hyderus dros ben o ran gwybod beth rydych yn ei wneud, gwell gadael hyn i’r gweithwyr proffesiynol.
Mae cyfreithwyr a thrawsgludiaethwyr trwyddedig yn gwybod am y problemau a all godi, gallant ofyn y cwestiynau cywir ac maent wedi’u hyswirio yn erbyn gwneud camgymeriadau. Byddant hefyd yn gallu trefnu eich contract.
Mae ffioedd yn amrywio ac felly mae’n werth chwilio o gwmpas. Edrychwch yn eich llyfr ffôn lleol neu gofynnwch i ffrindiau neu berthnasau a allant hwy argymell rhywun. Mae’n bosibl y gall y gwerthwr tai argymell cyfreithiwr neu drawsgludiaethwr trwyddedig.
Peidiwch â defnyddio’r un ymgynghorydd cyfreithiol â’r gwerthwr.
Faint fydd yn rhaid i mi ei dalu amdano?
Os ydych yn brynwr, dim: cewch gopi o Becyn Gwybodaeth am Eiddo am ddim am unrhyw eiddo y mae gennych ddiddordeb ynddo; os caiff y Pecyn ei anfon yn electronig, fodd bynnag, gellir codir pris rhesymol am gopïo a phostio’r pecyn.
Rhan orfodol o’r Pecyn yw Tystysgrif Perfformiad Ynni a’r gwerthwr fydd yn talu am hon.
Mae’r Dystysgrif Perfformiad Ynni yn rhan orfodol o’r Pecyn a’r gwerthwr fydd yn talu amdani. Mae’n rhaid i’r Pecyn fod ar gael pan fydd yr eiddo yn cael ei roi ar y farchnad - gwnewch yn siwr eich bod yn gofyn amdano. Pan gewch y Pecyn, darllenwch ef yn ofalus neu gofynnwch i gyfreithiwr ei ddarllen: bydd yn rhoi gwybodaeth i chi am effeithlonrwydd ynni’r eiddo, ac unrhyw faterion sydd wedi codi yn ystod chwiliadau lleol.
Pan fydd cynnig a wneir gennych wedi’i dderbyn, gwnewch yn siwr eich bod yn rhoi copi o’r Pecyn Gwybodaeth am Eiddo i’ch cyfreithiwr - dylai hyn arbed amser ac arian i chi yn ystod gweddill y broses.
Eitemau a nodir yn y rheoliadau fel rhai ‘gofynnol’ (gorfodol) neu ‘awdurdodedig’ (dewisol) y gellir eu cynnwys yn y Pecyn yn unig. Mae’r rheoliadau yn gwahardd cynnwys deunydd marchnata neu hysbysebu yn y Pecyn, felly gwnewch yn siwr ei fod yn cynnwys deunydd swyddogol yn unig.
Beth fydd y Pecyn Gwybodaeth am Eiddo (HIP) yn ei gynnwys?
Mae’n rhaid cynnwys y dogfennau canlynol ym mhob Pecyn Gwybodaeth am Eiddo:
- Mynegai Pecyn Gwybodaeth am Eiddo
- Tystysgrif Perfformiad Ynni (Bydd yn cynnwys cyngor defnyddiol am unrhyw welliannau a all ostwng biliau tanwydd a gwella effeithlonrwydd ynni yr eiddo)
- Gwybodaeth am gynaliadwyedd (ar gyfer eiddo newydd ei adeiladu yn unig)
- Datganiad gwerthiant
- Tystiolaeth o hawl
- Chwiliadau Safonol (dylai gynnwys ymholiadau’r awdurdod lleol a chwiliad draenio a dŵr)
- Dogfen lesddaliad a chydradd-ddaliad lle y bo’n briodol
- Holiadur Gwybodaeth am Eiddo (mae hyn yn rhoi gwybodaeth sylfaenol, ddefnyddiol am yr eiddo i brynwyr i’w helpu i wneud penderfyniad i edrych ar eiddo neu roi cynnig amdano).
Gall y Pecyn Gwybodaeth am Eiddo gynnwys dogfennau eraill ar sail wirfoddol fel:
- Adroddiad am Gyflwr yr Eiddo (yn cynnwys gwybodaeth ddefnyddiol ar gyflwr yr eiddo)
- Chwiliadau ychwanegol (e.e. chwiliad mwyngloddio mewn ardal fwyngloddio)
- Crynodeb cyfreithiol
- Gwybodaeth lesddaliad ychwanegol
A yw’r chwiliadau ac, ar gyfer eiddo lesddaliad, y dogfennau lesddaliadau angenrheidiol wedi’u cynnwys?
Nid yw’n hawdd cael gafael ar y rhain yn gyflym bob amser: ar hyn o bryd mae gan werthwyr hyd at 28 diwrnod i’w cael ar gyfer y Pecyn. Lle mae chwiliadau, dogfennau lesddaliad neu gydradd-ddaliad yn eisiau, dylai’r gwerthwr gynnwys llythyr gan ddarparwr y Pecyn Gwybodaeth am Eiddo neu bwy bynnag arall a gomisiynwyd i’w darparu, yn cadarnhau bod cytundeb wedi’i wneud i’w cyflwyno cyn gynted ag y bo hynny’n ymarferol ac o fewn 28 diwrnod ac eithrio mewn amgylchiadau eithriadol. Os bydd hyn yn cymryd mwy na 28 diwrnod, disgwylir i ddarparwyr ddangos eu bod wedi gwneud pob ymdrech ac ymholiad rhesymol i’w cael.
Gellir cael mwy o wybodaeth fanylach yn www.homeinformationpacks.gov.uk
Os yw pethau’n mynd o chwith
Er 1 Hydref 2008, mae’n rhaid i bob gwerthwr tai sy’n ymwneud â gwaith gwerthwr tai preswyl berthyn i gynllun gwneud iawn a gymeradwywyd gan y Swyddfa Masnachu Teg. Mae hyn yn golygu y gall prynwyr a gwerthwyr gwirioneddol a darpar brynwyr a darpar werthwyr eiddo preswyl sydd â chwynion am waith gwerthwyr tai ddefnyddio cynllun gwneud iawn gwerthwyr tai sydd am ddim, yn deg ac sy’n hawdd cael mynediad ato a fydd â’r grym i wneud ystod o benderfyniadau gan gynnwys gofyn i aelod wneud iawndal.
Ar hyn o bryd, mae dau gynllun wedi’u cymeradwyo ac fe'u gweithredir gan Yr Ombwdsmon Eiddo a Gwasanaeth Ombwdsmon y Syrfewyr.
Gellir cael mwy o wybodaeth am y cynlluniau gwneud iawn ar wefan y Swyddfa Masnachu Teg.
