Eiddo
Mae gwerthwyr eiddo yn rhoi cyngor a manylion am eiddo i brynwyr. Ond, prif ddiddordeb y gwerthwr eiddo yw sicrhau’r fargen orau ar ran y gwerthwr, sef cleient y gwerthwr eiddo. Fel prynwr, dim ond os ydych yn talu’r gwerthwr eiddo i ddod o hyd i eiddo ichi y byddwch yn gleient i’r gwerthwr eiddo.
- Buddiannau personol
- Manylion yr eiddo a gweld yr eiddo
- Gwneud cynnig
- Gasympio
- Eiddo wedi’i ailfeddiannu
- Blaendaliadau
- Morgeisiau
- Arolygu a phrisio
- Pecynnau Gwybodaeth Cartref (HIPs)
- Os aiff rhywbeth o’i le
Cofiwch fod gwerthwyr eiddo yn gallu bod mewn sefyllfa i gael enillion personol drwy werthu eiddo. Rhaid iddyn nhw ddweud wrthoch chi yn brydlon, ac yn ysgrifenedig, os yw’ch gwerthwr eiddo, neu berthynas neu bartner busnes i’ch gwerthwr eiddo yn awyddus i brynu’ch eiddo chithau.
Manylion yr eiddo a gweld yr eiddo
Gall y gwerthwr eiddo roi disgrifiad ysgrifenedig o’r eiddo (sy’n cael ei alw’n fanylion yr eiddo). Bydd hwn yn rhoi syniad ichi o sut eiddo yw e. Mae yn erbyn y gyfraith i werthwr eiddo wneud datganiad ffug neu gamarweiniol am eiddo. Er enghraifft, os yw’r manylion yn dweud bod ffenestri dwbl a llofft wedi’i hinswleiddio ar gael yn yr eiddo, fe ddylai’r rhain fod ar gael yno.
Efallai y gwelwch chi’r termau yma mewn manylion am eiddo:
- rhydd-ddaliad – mae’r berchnogaeth a’r hawl i werthu’r eiddo yn perthyn yn llwyr i’r gwerthwr. Rhai rhydd ddaliad yw’r mwyafrif o dai;
- lesddaliad – mae gan y gwerthwr brydles ar yr eiddo am gyfnod penodedig o amser. Caiff y gwerthwr werthu’r amser sy’n weddill ar y brydles ond mae’r eiddo’n perthyn mewn gwirionedd i rydd ddeiliad. Rhai lesddaliad yw’r mwyafrif o fflatiau.
Os oes yna dermau nad ydych yn eu deall, gofynnwch am esboniad.
Os ydych yn credu y gallai fod gennych ddiddordeb mewn prynu eiddo, y cam nesaf yw mynd i edrych arno. Chaiff y gwerthwr eiddo ddim codi tâl arnoch am drefnu hyn nac am ddangos yr eiddo ichi.
Er hynny, os byddwch yn mynd i weld eiddo newydd, neu un sy’n dal i gael ei godi, efallai y bydd rhywun yn gofyn ichi dalu blaendal nad oes modd ei ad dalu neu lofnodi papurau os oes gennych ddiddordeb mewn prynu. Gofynnwch gyngor cyfreithiwr yn gyntaf.
Os hoffech chi brynu eiddo, rhaid ichi wneud cynnig i ddechrau, drwy’r gwerthwr eiddo. Gall y cynnig fod yn fwy neu’n llai na’r pris mae’r gwerthwr yn gofyn amdano, neu yr un fath. Cyn ichi wneud cynnig, mae’n ddoeth gofyn am gyngor.
Pan fyddwch yn gwneud cynnig, mae’n rhaid i’r gwerthwr eiddo ei roi i’r gwerthwr yn brydlon, a hynny mewn ysgrifen. Yr unig eithriad yw os yw’r gwerthwr wedi dweud wrth y gwerthwr eiddo bod rhai cynigion yn annerbyniol, er enghraifft y rhai sy’n is na rhyw swm penodol.
Mae’n rhaid i werthwyr eiddo drin pob prynwr yn deg. Rhaid iddyn nhw beidio â dal cynigion yn ôl gan brynwyr nad ydyn nhw am ddefnyddio’u gwasanaethau eraill. Er enghraifft, ddylech chi ddim cael eich trin yn wahanol am nad ydych yn trefnu morgais drwy’r gwerthwr eiddo.
Does dim rhaid i’r gwerthwr eiddo ddweud wrthoch chi am gynigion eraill sydd wedi’u gwneud.
Nid y cynnig uchaf sy’n ennill bob tro. Fe allai’r gwerthwr benderfynu gwerthu i’r sawl sy’n gallu bwrw ymlaen i brynu gyntaf.
Os caiff eich cynnig ei dderbyn, bydd y gwerthwr eiddo yn anfon llythyr atoch i gadarnhau’r manylion. Ond ar yr adeg yma, does dim contract cyfreithiol-rwymol a dyma un o’r ychydig adegau pan na fydd contract yn eich rhwymo. Mae’r prynwr yn dal yn gallu derbyn cynigion eraill, ac rydych chi a’r prynwr yn cael ail-drafod y pris ac unrhyw amodau gwerthu hyd at y pwynt lle mae’r contractau’n cael eu cyfnewid neu eu derbyn.
Er bod y gwerthwr wedi derbyn eich cynnig, mae’n rhaid i’r gwerthwr eiddo anfon unrhyw gynigion eraill sy’n dod i law at y gwerthwr, oni bai bod y gwerthwr wedi dweud yn bendant nad yw am gael rhagor.
Gall hyn arwain at 'gasympio', lle mae cynnig uwch yn cael ei wneud a’i dderbyn ar y funud olaf cyn i’r contractau gael eu cyfnewid.
I osgoi hyn, gallwch wneud eich cynnig ar yr amod na chaiff cynigion eraill eu derbyn am ryw gyfnod penodedig. Os ydych yn awyddus i wneud hyn, gofynnwch i’ch cyfreithiwr roi cyngor ichi.
Weithiau, byddwch yn gweld bod eiddo wedi’i roi ar werth gan fenthyciwr morgeisiau, fel banc neu gymdeithas adeiladu, sydd wedi’i ailfeddiannu.
Mae eiddo wedi’i ailfeddiannu’n perthyn i’r benthyciwr (sy’n cael ei adnabod fel y morgeisedig). Wrth ddewis prynwr i’r eiddo, mae’r morgeisedig o dan rwymedigaeth gyfreithiol i sicrhau’r pris gorau posibl, ond mae hefyd yn cael cymryd i ystyriaeth pa mor gyflym y gallwch godi’r arian a chyfnewid contractau.
Os yw’r morgeisedig yn derbyn eich cynnig am eiddo wedi’i ailfeddiannu, bydd gweithdrefn sy’n cael ei galw’n 'hysbysu’r cynnig’ yn dilyn weithiau. Gall hyn beri oedi.
Bydd manylion yr eiddo a’ch cynnig chi’n cael eu hysbysebu yn y wasg leol. Mae’r morgeisedig yn gofyn i gynigion gan ddarpar brynwyr eraill gael eu gwneud erbyn dyddiad penodedig, drwy gyfrwng cynigion dan sêl fel arfer. Os caiff un o’r cynigion hyn eu derbyn yn lle’ch cynnig chi, gall y broses gyfan ddechrau eto nes bod y pris uchaf posibl wedi’i sicrhau.
Pan fyddwch yn gwneud cynnig, fe all y gwerthwr eiddo ofyn ichi dalu blaendal cyn y contractau, sef ychydig gannoedd o bunnoedd, i ddangos eich ymroddiad i brynu. Mae’r blaendal fel arfer yn cael ei ddal gan y gwerthwr eiddo.
Cyn ichi roi unrhyw arian, gofynnwch i’ch cyfreithiwr a oes angen rhoi blaendal. Os oes, gwnewch yn siŵr fod modd ei gael yn ôl os na chaiff contractau eu cyfnewid. Pan fyddwch yn talu, mynnwch dderbynneb fanwl gan y gwerthwr eiddo.
Pan gaiff y contractau eu cyfnewid, efallai y bydd rhaid ichi dalu blaendal mwy, sef 5 neu 10 y cant fel arfer o’r pris prynu. Cyfreithiwr y gwerthwr fydd yn dal y blaendal yma.
Mae nifer o ffyrdd i gael morgais. Er enghraifft, gallech chwilio o gwmpas y banciau a’r cymdeithasau adeiladu. Fel arall, ewch at gynghorydd ariannol annibynnol a fydd yn gallu dweud beth sydd ar gael ac a allai eich arwain o bosibl at y morgais gorau a fydd yn ateb eich anghenion penodol chi o safbwynt ariannol.
Mae gwerthwyr eiddo hefyd yn gallu rhoi cyngor a gallan nhw gynnig trefnu morgais ar eich rhan. Does dim rhaid ichi dderbyn y cynnig yma.
Mae morgais yn ddyled fawr dros gyfnod hir o amser. Fe allech chi golli’ch cartref os na allwch chi barhau i wneud yr ad-daliadau. Meddyliwch yn ofalus cyn codi morgais.
Cyn rhoi morgais ichi, bydd y benthyciwr yn trefnu prisio’r eiddo.
Mae’r prisiad yn helpu’r benthyciwr, ond efallai y bydd arnoch chithau eisiau mwy o wybodaeth drwy gael arolwg prynwr cartref. Mae hwn yn archwiliad manylach o gyflwr yr eiddo. Gallech ofyn i’r prisiwr lunio adroddiad prynwr cartref tra bydd yn paratoi’r prisiad i’ch benthyciwr. Neu efallai y bydd yn well gennych ddefnyddio prisiwr nad yw mewn cysylltiad â’ch benthyciwr.
Hwyrach y byddwch chi am gael arolwg llawn o’r adeilad, neu efallai y bydd y benthyciwr yn mynnu cael un. Mae’r arolwg yma’n dweud wrthoch p’un a yw’r eiddo’n gadarn ynteu a oes angen gwaith atgyweirio mawr. Dylai arolwg llawn o’r adeilad gael ei wneud gan syrfëwr annibynnol sydd â chymwysterau priodol.
I ddod o hyd i syrfëwr, gofynnwch a all eich cyfeillion a’ch perthnasau argymell un. Fel arall, chwiliwch am fanylion yn y llyfr ffôn lleol neu holwch yn eich llyfrgell leol. Os hoffech ddefnyddio syrfëwr sy’n aelod o gymdeithas broffesiynol, chwiliwch am y llythrennau ARICS neu FRICS neu mynnwch fanylion aelodau drwy Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig.
Os ydych yn prynu fflat, mae’n debyg y byddwch yn rhannol gyfrifol am gynnal-a-chadw rhannau cyffredin o’r adeilad, fel y grisiau, y maes parcio, y to a’r ardd. Gofynnwch i’ch syrfëwr edrych ar yr adeilad cyfan yn ogystal â’r fflat. Oes angen gwaith trwsio mawr, neu oes gwaith trwsio mawr wedi bod yno yn ddiweddar, fel ailaddurno, neu do newydd neu lifft? Os felly, a fydd rhaid i chi dalu cyfran o’r costau?
Bydd cost arolwg prynwr cartref a phrisiad neu arolwg llawn o’r adeilad fel rheol yn cael ei seilio ar werth yr eiddo.
Cyngor Cyfreithiol
Gallwch ofalu am ochr gyfreithiol prynu eiddo eich hun. Mae llyfrau ar gael am drawsgludo yn eich llyfrgell leol. Ond, os nad ydych yn wirioneddol hyderus eich bod yn gwybod beth rydych chi’n ei wneud, y peth gorau yw gadael hyn i’r gweithwyr proffesiynol.
Mae cyfreithwyr a thrawsgludwyr trwyddedig yn gwybod pa broblemau sy’n gallu codi, gallan nhw ofyn y cwestiynau iawn ac maen nhw wedi’u hyswirio yn erbyn camgymeriadau. Byddan nhw hefyd yn trefnu’ch contract ichi.
Mae’r ffioedd yn amrywio ac mae’n werth mynd o le i le i chwilio. Rhowch gynnig ar y llyfr ffôn lleol neu gofynnwch i’ch cyfeillion a’ch perthnasau argymell rhywun. Efallai y gall y gwerthwr eiddo argymell cyfreithiwr neu drawsgludwr trwyddedig.
Peidiwch â defnyddio’r un cynghorydd cyfreithiol â’r gwerthwr.
Pecynnau Gwybodaeth Cartref (HIPs)
O 1 Awst 2007 ymlaen, bydd y gyfraith yn ei gwneud yn ofynnol i bob cartref ac iddo bedair a mwy o ystafelloedd gwely a fydd yn cael ei osod ar y farchnad gael Pecyn Gwybodaeth Cartref. Bydd y pecyn yn cynnwys cyfraddiad effeithlonrwydd ynni y cartref, ynghyd â gwybodaeth arall a fydd yn helpu’r broses o brynu a gwerthu cartrefi. Mae’r Pecyn yn cynnwys gwybodaeth bwysig y bydd ei hangen ar werthwyr a phrynwyr a chaiff ei gyflwyno’n raddol ar gyfer pob cartref.
Os oes gennych ddiddordeb mewn prynu eiddo, gofynnwch i’r sawl sy’n ei hysbysebu ar werth am y Pecyn Gwybodaeth Cartref. Gwerthwr eiddo fydd hyn fel arfer, ond fe allai fod yn fusnes neu’n unigolyn arall.
Os gwerthwr eiddo sy’n hysbysebu’r eiddo, mae’n rhaid iddo roi copi o’r Pecyn ichi am ddim (er ei fod yn cael codi tâl rhesymol i dalu costau copïo a phostio). Os nad yw’r gwerthwr yn defnyddio gwerthwr eiddo, fe ddylai fod modd ichi gael y Pecyn ganddyn nhw yn uniongyrchol.
Beth fydd y gost i mi?
Os ydych yn prynu, dim byd: fe gewch chi gopi o’r Pecyn Gwybodaeth Cartref yn rhad ac am ddim am unrhyw eiddo y mae gennych ddiddordeb ynddo. Er hynny, fe all tâl rhesymol gael ei godi am gopïo a phostio’r pecyn.
O dan Becynnau Gwybodaeth Cartref, bydd costau cyffredinol prynu a gwerthu cartref yn debyg i’r costau ar hyn o bryd, ond yn cael eu rhannu’n fwy cyfartal rhwng prynwyr a gwerthwyr.
Mae’r Dystysgrif Perfformiad Ynni newydd yn rhan orfodol o’r Pecyn, a’r gwerthwr sy’n talu am hon.
Rhaid i’r Pecyn fod ar gael pan fydd yr eiddo’n cael ei farchnata - gwnewch yn siŵr eich bod yn gofyn amdano. Ar ôl ichi ei gael, darllenwch y Pecyn yn ofalus, neu gofynnwch i’ch cyfreithiwr edrych arno ar eich rhan: bydd yn dweud wrthoch chi am effeithlonrwydd ynni yr eiddo, unrhyw faterion sydd wedi codi yn y chwiliadau lleol, ac (os oes gennych Adroddiad Cyflwr Cartref) unrhyw beth y mae angen ichi ei wybod am gyflwr yr eiddo.
Pan fydd eich cynnig wedi’i dderbyn, gwnewch yn siŵr eich bod yn rhoi copi o’r Pecyn i’ch cyfreithiwr – dylai hynny arbed amser ac arian ichi yng ngweddill y broses.
Dim ond eitemau sydd wedi’u nodi yn y rheoliadau fel rhai sy’n ‘ofynnol’ (yn orfodol) neu sydd ‘wedi’i hawdurdodi’ (yn ddewisol) a all gael eu cynnwys yn y Pecyn. Mae’r rheoliadau’n gwahardd cynnwys deunyddiau marchnata neu hysbysebu yn y Pecyn, felly gwnewch yn siŵr mai dim ond deunyddiau swyddogol sydd ynddo.
Fe allai’r Pecyn gynnwys crynodeb cyfreithiol hefyd, ac atebion i ymholiadau safonol sy’n cael eu cyfeirio at werthwyr.
Os bydd chwiliadau, dogfennau lesddaliad neu ddogfennau cyfunddaliad yn eisiau, dylai’r gwerthwr ddarparu llythyr oddi wrth ddarparwr Pecynnau Gwybodaeth Cartref, neu bwy bynnag arall sydd wedi’i comisiynu i’w darparu, i gadarnhau bod cytundeb wedi’i wneud i ddarparu’r dogfennau cyn gynted ag y bo’n ymarferol, ac o fewn 28 diwrnod ac eithrio o dan amgylchiadau eithriadol. Os bydd hyn yn cymryd mwy nag 28 diwrnod, disgwylir i’r darparwyr ddangos eu bod wedi gwneud pob ymdrech ac ymholiad rhesymol i’w sicrhau.
Beth mae’r Dystysgrif Perfformiad Ynni yn ei ddweud?
Edrychwch i weld a yw’r Dystysgrif Perfformiad Ynni yn rhoi cyfraddiad effeithlonrwydd ynni uchel. Bydd yn rhoi cyngor buddiol am unrhyw welliannau a all dorri biliau tanwydd a gwella effeithlonrwydd ynni yr eiddo.
Oes Adroddiad Cyflwr Cartref yn y Pecyn?
Os yw’ch gwerthwr wedi comisiynu un, bydd Adroddiad Cyflwr Cartref yn cynnwys gwybodaeth fuddiol am gyflwr yr eiddo. Adroddiadau gwirfoddol yw’r rhain ar hyn o bryd, felly mae’n bosibl na fydd un yn eich Pecyn chi.
Oes crynodeb cyfreithiol?
Mae rhai Pecynnau’n cynnwys crynodeb cyfreithiol, sy’n cynnig yr wybodaeth bwysicaf o’r dogfennau cyfreithiol.
Are the searches and, for leasehold properties, the necessary leasehold documents included?
Ydy’r chwiliadau, ac yn achos eiddo lesddaliad, y dogfennau lesddaliad angenrheidiol, wedi’u cynnwys?
Dydy hi ddim bob amser yn hawdd cael gafael ar yr eitemau yma yn gyflym: ar hyn o bryd, mae gan y gwerthwyr hyd at 28 diwrnod i’w sicrhau nhw ar gyfer y Pecyn.
Mae gwybodaeth fanylach ar gael yn www.homeinformationpacks.gov.uk
Os ydych yn anfodlon ar wasanaethau’ch gwerthwr eiddo neu os ydych yn teimlo’ch bod yn cael eich trin yn annheg, ceisiwch ddatrys pethau yn uniongyrchol gyda’r gwerthwr eiddo (neu’r brif swyddfa os yw’r gwerthwr eiddo yn rhan o gadwyn).
Os yw’ch gwerthwr eiddo yn perthyn i’r Ombwdsmon Gwerthwyr Eiddo fe fyddan nhw’n helpu i ddatrys y broblem. Neu efallai y gall Cymdeithas Genedlaethol y Gwerthwyr Eiddo helpu os yw’ch gwerthwr eiddo yn aelod.
