Eiddo
Mae’r rheolau ar gyfer prynu eiddo yn yr Alban yn wahanol i weddill y DU. Yma, rydym yn esbonio’n fanwl gywir sut mae’r broses yn gweithio.
- Y cyfreithiwr/gwerthwr tai
- Buddiant personol
- Manylion am yr eiddo a’i weld
- Adroddiad cartref
- Gwneud cynnig
- Gwasanaethau eraill
- Morgeisiau
- Arolygon a phrisiadau
- Cyngor cyfreithiol
- Os yw pethau’n mynd o chwith
Yn draddodiadol yn yr Alban mae gwerthu cartrefi wedi’i wneud gan gyfreithiwr gwerthwyr tai sy’n marchnata’r cartref ac yn gwneud y trawsgludiaeth. Gall cyfreithwyr gwerthwr tai neu werthwyr tai heb gyfreithiwr eich helpu i brynu neu werthu eich cartref.
Mae cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai fel ei gilydd yn helpu darpar brynwyr i ddod o hyd i eiddo a thrafod y gwerthiant.
Mae llawer yn cynnig neu’n argymell gwasanaethau ychwanegol fel trefnu morgeisiau, arolygon a thrawsgludiaeth. Nid oes yn rhaid i chi dderbyn argymhelliad eich gwerthwr – gallwch chwilio o gwmpas ac efallai y cewch fargen well. Mae’n rhaid i’r gwerthwr tai ymdrin â phob prynwr yn deg p’un ai eich bod wedi prynu gwasanaethau ychwanegol ai peidio. Er enghraifft, ni ddylech gael eich trin yn wahanol oherwydd nad ydych wedi trefnu morgais drwy eich gwerthwr.
Fel rheol, mae cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai yn gweithio o blaid y gwerthwyr. Y gwerthwyr yw’r cleientiaid. Hwy sy’n talu’r ffioedd ac mae’r gwerthwr tai yn eu rhoi hwy yn gyntaf. Ond mae’n rhaid i werthwyr tai drin prynwyr yn deg. Os yw prynwr yn talu gwerthwr tai i ddod o hyd i dŷ iddo, y prynwr yw’r cleient. Ni all gwerthwr tai dderbyn taliad comisiwn gan y gwerthwr a’r prynwr yn yr un gwerthiant.
Gall defnyddio gwerthwr tai fod yn fusnes cymhleth, felly mae’n gwneud synnwyr i wybod beth yw’ch hawliau, beth yw’r peryglon posibl a sut i ddatrys problemau.
Mae cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai yn rhoi cyngor a manylion am eiddo i brynwyr. Ond prif ddiben y gwerthwr tai yw cael y fargen orau i’r gwerthwr, gan mai ef yw’r cleient (fel prynwr, rydych chi’n gleient os byddwch yn talu gwerthwr tai i ddod o hyd i eiddo i chi). Ni all gwerthwr tai weithredu ar ran y ddau barti.
Cofiwch y gall cyfreithwyr gwerthwyr tai fod mewn sefyllfa i elwa’n bersonol ar werthu eiddo. Mae’n rhaid i chi gael gwybod yn brydlon ac yn ysgrifenedig os yw’ch gwerthwr tai, neu berthynas neu bartner busnes y gwerthwr tai, yn berchen ar yr eiddo rydych am ei brynu.
Gall yr asiant tai ddarparu disgrifiad ysgrifenedig o’r eiddo (a elwir yn fanylion yr eiddo). Bydd hyn yn rhoi syniad i chi ynglŷn â sut beth yw’r eiddo. Mae yn erbyn y gyfraith i gyfreithiwr gwerthwr tai a gwerthwyr tai wneud datganiadau anwir neu gamarweiniol ynghylch eiddo. Os dywed y manylion fod gan yr eiddo wydro dwbl a bod yr atig wedi’i inswleiddio, dylai’r nodweddion hynny fod yno.
Os oes termau nad ydych yn eu deall, gofynnwch am esboniad.
Os ydych yn meddwl y byddai gennych ddiddordeb mewn prynu eiddo, y cam nesaf yw mynd i’w weld. Ni all gwerthwr tai godi tâl arnoch naill ai am drefnu mynd i weld eiddo neu ei ddangos i chi.
Er Rhagfyr 2008, mae’n ofyniad cyfreithiol i werthwyr gomisiynu ‘Adroddiad Cartref’ cyn y gall osod ei eiddo ar y farchnad. Gall yr Adroddiad Cartref eich helpu penderfynu p’un ai i wneud cynnig am eiddo, ac os felly, faint i’w gynnig. Mae’n rhaid i werthwyr ddarparu copi o’r Adroddiad Cartref i ddarpar brynwr cyn pen naw diwrnod calendr o dderbyn cais ganddo.
Mae tair rhan i’r Adroddiad Cartref:
1. Un arolwg a phrisiad
2. Holiadur am yr eiddo
3. Adroddiad ynni
Pan fyddwch wedi dod o hyd i eiddo rydych yn ei hoffi ac rydych wedi darllen yr Adroddiad Cartref am yr eiddo, rydych yn hysbysu’r gwerthwr o’ch diddordeb. Bydd angen i’ch cyfreithiwr chi anfon 'nodyn diddordeb' at gyfreithiwr neu werthwr tai’r gwerthwr.
I symud ymlaen â’r pryniant, mae’n rhaid i’ch cyfreithiwr wneud cynnig ffurfiol yn ysgrifenedig am yr eiddo ar ran y prynwr. Mae’n rhaid i’r cynnig i brynu a’i dderbyn gan y gwerthwr gael eu gwneud drwy’r cyfreithwyr priodol. Mae hyn ar ffurf cyfnewid llythyron a adweinir fel 'Missives' (sef, yn yr Alban, y llythyrau sy’n cael eu cyfnewid i ffurfio contract i werthu eiddo).
Os bydd nifer o brynwyr yn datgan diddordeb yn yr un eiddo, fel arfer caiff y gwerthiant ei gynnal ar ffurf proses cynigion dan sêl. Bydd gwerthwr tai’r gwerthwr yn pennu amser a dyddiad (y 'dyddiad cau') ar gyfer derbyn cynigion. Mae hyn yn rhoi amser i ddarpar brynwyr drefnu arian ar gyfer y pryniant. Nid y cynnig uchaf o reidrwydd sy’n llwyddiannus bob tro. Gall y gwerthwr, er enghraifft, benderfynu gwerthu i’r sawl a all gwblhau’r broses o brynu’r eiddo gyflymaf.
Bydd manylion fel y pris a dyddiad mynediad yn cael eu cynnwys yn y cynnig. Gall y cynnig gynnwys amodau amrywiol fel gofyn nad oes unrhyw dermau yn y weithred eiddo sy’n effeithio ar yr eiddo, yn ogystal â manylion am eitemau y mae’r prynwr am eu cynnwys yn y pryniant.
Yn aml bydd y gwerthwr yn ymateb â derbyniad amodol, gan gytuno â rhai o’r telerau yn eich cynnig ond nid â phob un ohonynt. Gallwch chi a’r gwerthwr drafod y rhain ond pan fydd cytundeb llwyr yn ysgrifenedig, mae hynny’n gytundeb cyfrwymol. Hyd nes bydd y missives wedi’u cwblhau, gall naill ai’r prynwr neu’r gwerthwr dynnu’n ôl heb gosb.
Pan fydd y cyfreithwyr wedi cytuno ar yr amodau hyn ac unrhyw amodau eraill, caiff llythyr ffurfiol o dderbyniad ei anfon a chaiff y Missives eu 'cwblhau'. Dyma’r adeg pan fydd contract cyfrwymol rhwng y prynwr a’r gwerthwr.
Os na allwch fodloni’r ymrwymiadau a nodir pan fydd y missives wedi’u cwblhau, mae’n bosibl y byddwch yn rhwymedig i dalu iawndal gwerth miloedd o bunnoedd i’r gwerthwr.
Yna bydd eich cyfreithiwr yn bwrw ymlaen â’r drawsgludiaeth, sef y broses gyfreithiol o archwilio a throsglwyddo’r hawl gyfreithiol o’r gwerthwr i’r prynwr. Bydd eich cyfreithiwr hefyd yn paratoi 'gwarediad', sef dogfen gyfreithiol sy’n gweithredu’r trosglwyddiad. Mae’n rhaid cytuno hyn â chyfreithiwr y gwerthwr.
Gallwch brynu gwasanaethau eraill gan gyfreithwyr gwerthwyr tai neu werthwyr tai hefyd. Er enghraifft, gallant drefnu arolygon a phrisiadau neu drefnu morgeisiau neu yswiriant bywyd. Mae hyn yn gyffredin pan fydd gwerthwyr tai yn rhan o sefydliad ariannol, fel banc neu gymdeithas adeiladu neu’n gysylltiedig â hwy. Nid oes rhaid i chi dderbyn argymhelliad eich gwerthwr tai – gallwch chwilio o gwmpas ac efallai cael bargen well.
Mae nifer o ffyrdd i gael hyd i forgais. Er enghraifft, gallech chwilio am y fargen orau mewn banciau neu gymdeithasau adeiladu. Neu, gallech fynd at gynghorydd ariannol annibynnol a all ddweud wrthych beth sydd ar gael.
Gall cyfreithwyr gwerthwyr tai a gwerthwyr tai roi cyngor hefyd ar forgais a chynnig trefnu un ar eich rhan. Nid oes rhaid i chi dderbyn y cynnig hwn.
Mae morgais yn ddyled fawr hirdymor. Gallech golli eich cartref os na fyddwch yn gallu parhau â’r ad-daliadau.
Ystyriwch yn ofalus cyn cael morgais.
Cyn rhoi morgais i chi, bydd y benthyciwr yn trefnu prisio’r eiddo.
Mae’r prisiad yn helpu’r benthyciwr ond efallai y byddwch am fwy o wybodaeth o arolwg prynwr tŷ. Mae hwn yn archwiliad manylach o gyflwr yr eiddo. Gallech ofyn i’r prisiwr lunio adroddiad prynwr tŷ wrth baratoi prisiad ar gyfer eich benthyciwr. Neu efallai byddai’n well gennych brisiwr nad yw’n gysylltiedig â’ch benthyciwr.
Efallai y byddwch am arolwg adeileddol llawn neu mae’n bosibl y bydd y benthyciwr am un. Dywed yr arolwg a yw’r adeilad yn gadarn neu a oes angen gwaith atgyweirio sylweddol. Dylai arolwg adeileddol llawn gael ei wneud gan syrfëwr cymwysedig ac annibynnol.
Gofynnwch i ffrindiau neu berthnasau a allant hwy argymell syrfëwr i chi. Os na allant, chwiliwch am un yn eich llyfr ffôn lleol neu holwch yn eich llyfrgell leol. Os ydych am ddefnyddio syrfëwr sy’n aelod o gymdeithas broffesiynol chwiliwch am y byrfoddau ARICS neu FRICS neu holwch Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig am fanylion.
Os ydych yn prynu fflat, yn ôl pob tebyg, byddwch yn rhannol gyfrifol am gynnal rhannau o'r adeilad sy’n gyffredin i bawb fel y grisiau, maes parcio, y to a’r ardd. Gofynnwch i’ch syrfëwr archwilio’r adeilad cyfan yn ogystal â’r fflat. A oes angen atgyweiriadau sylweddol ar yr adeilad neu a wnaed rhai yn ddiweddar iddo fel ailaddurno neu do newydd neu lifft? Os felly, a fydd yn rhaid i chi dalu rhan o’r gost?
Holwch am y cwmni sy’n rheoli’r eiddo, os oes yna un, beth yw’r telerau a’r amodau, beth yw’r ffioedd blynyddol a beth oedd y costau cynnal ad hoc arferol yn hanesyddol.
Bydd pris arolwg prynwr tŷ a’r prisiad neu arolwg adeileddol llawn fel arfer wedi’i seilio ar werth yr eiddo.
Gallwch ddelio â’r agwedd gyfreithiol o brynu eiddo eich hunan. Mae llyfrau ar sut i wneud y gwaith trawsgludo eich hun yn eich llyfrgell leol. Fodd bynnag, mae ymgynghorwyr cyfreithiol yn gwybod am y problemau a all godi, gallant ofyn y cwestiynau cywir ac maent wedi’u hyswirio yn erbyn gwneud camgymeriadau.
Mae ffioedd yn amrywio ac felly mae’n werth chwilio o gwmpas. Edrychwch yn eich llyfr ffôn lleol neu holwch. Os ydych yn defnyddio gwerthwr tai efallai y byddant hwy yn gallu argymell ymgynghorwr cyfreithiol.
Peidiwch â defnyddio’r un ymgynghorydd cyfreithiol â’r gwerthwr.
O ran cyfreithwyr gwerthwyr tai, mae Comisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban yn ymdrin â chwynion gan ddefnyddwyr am y gwasanaethau a ddarperir gan gyfreithwyr.
Mae’n rhaid i’r holl gyfreithwyr nodi’n glir yn eu telerau busnes y gall eu cleientiaid gyflwyno cwyn i Gomisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban a fydd yn anfon cwynion sy’n honni camymddwyn proffesiynol neu ymddygiad proffesiynol anfoddhaol at Gymdeithas Cyfreithwyr yr Alban (LSS) er mwyn iddi eu harchwilio.
Mae gan Gomisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban rym cyffredinol i oruchwylio sut mae Cymdeithas Cyfreithwyr yr Alban a’r alwedigaeth yn ymdrin â chwynion. Os yw’r achwynydd yn anfodlon ynghylch y modd y mae Cymdeithas Cyfreithwyr yr Alban yn ymdrin â chŵyn, gall gyflwyno cwyn i Gomisiwn Cwynion Cyfreithiol yr Alban am sut yr ymdriniwyd â’r gŵyn gan ddefnyddio’r ddolen ganlynol: www.scottishlegalcomplaints.org.uk
O ran gwerthwyr tai, mae’n rhaid i bob gwerthwr tai sy’n ymwneud â gwaith gwerthwr tai preswyl berthyn i gynllun gwneud iawn a gymeradwywyd gan y Swyddfa Masnachu Teg.
Mae hyn yn golygu y gall prynwyr a gwerthwyr gwirioneddol a darpar brynwyr a darpar werthwyr eiddo preswyl sydd â chwynion am waith gwerthwyr tai ddefnyddio cynllun gwneud iawn gwerthwyr tai sydd am ddim, yn deg ac sy’n hawdd cael ato a fydd â’r grym i wneud ystod o benderfyniadau gan gynnwys gofyn i aelod wneud iawndal. Ar hyn o bryd, mae dau gynllun wedi’u cymeradwyo ac fe'u gweithredir gan Yr Ombwdsmon Eiddo a Gwasanaeth Ombwdsmon y Syrfewyr.
Gellir cael mwy o wybodaeth am y cynlluniau gwneud iawn ar wefan y Swyddfa Masnachu Teg.
